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Zuständigkeiten kennen, Projekte gezielt umsetzen

Jeder, der schon einmal selbst gebaut hat, weiß: vor der Umsetzung eines Bauprojekts hat der Staat die Bürokratie gesetzt. Nicht nur die Baugenehmigung braucht Zeit, es gilt, Fristen einzuhalten und verschiedenen Behörden Auskunft über das geplante Bauvorhaben zu geben. Damit Sie Ihr Vorhaben ohne böse Überraschungen umsetzen können, finden Sie in diesem Artikel eine Übersicht über die wichtigsten einzubeziehenden Behörden und erfahren, wo welche Zuständigkeiten liegen.

Die zwei großen B’s: Bürokratie und Behörden

Bauen bedeutet immer eines: eine Vielzahl von Behördengängen. Ob im privaten Umfeld oder im öffentlichen Bereich, beginnt man ein Bauprojekt, ist der erste Behördengang oft nicht weit. Deshalb lohnt es sich, die zuständigen Ämter und Verwaltungen von Anfang an miteinzubeziehen, denn eine gute Zusammenarbeit bedeutet meist auch einen einfacheren Ablauf des Projekts.
An einem Bauvorhaben sind immer verschiedene Personen beteiligt:

  • der Bauherr, also der Auftraggeber des Projekts. Er kann sowohl Privatmann als auch öffentlicher Träger oder ein Unternehmen sein.
  • der spätere Käufer, Eigentümer oder Mieter einer Immobilie
  • Bauunternehmen, die den Bau ausführen
  • Planer wie Ingenieur oder Architekt
  • verschiedene Behörden wie Zulassungs-, Aufsichts- und Genehmigungsbehörden

Begriffsdefinition und Klärung: Bauamt versus Bauaufsichtsbehörde

Der Begriff „Bauamt“ wird umgangssprachlich oft gleichgesetzt mit jener Behörde, die für das Bauen in einer Gemeinde oder einer Stadt zuständig ist. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn die Aufgaben und untergliederten Verwaltungsebenen variieren von Bundesland zu Bundesland oft stark. Das Bauamt als solches ist deshalb lediglich ein lokales Amt, das sich mit verschiedenen Bauangelegenheiten beschäftigt, etwa dem Bau von Gemeindeeinrichtungen wie Schulen und Straßen, aber auch der Wasser- oder Abwasserversorgung sowie der Ausweisung von Baugebieten.
Davon zu unterscheiden ist die sogenannte Bauaufsichtsbehörde, welche die Aufgabe hat, die Vorschriften und Bestimmungen der geltenden Bauordnung zu überwachen. An diese müssen sich alle Bauherren wenden, wenn es um Fragen zum eigenen Bau geht.
Jede Bauaufsichtsbehörde gliedert sich in drei Ebenen:

  1. Oberste Bauaufsichtsbehörde
  2. Obere Bauaufsichtsbehörde
  3. Untere Bauaufsichtsbehörde

Die oberste und die obere Bauaufsichtsbehörde sorgt für die Einhaltung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften und ist für die Fachaufsicht gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde zuständig. In deren Bereich fällt die Überwachung aller Bauvorhaben in ihrem Zuständigkeitsgebiet, sie ist innerhalb der Bauaufsichtsbehörde deshalb auch erste Anlaufstelle für alle Bauherren.

Um ihre Pflichten umsetzen zu können, stehen der Bauaufsichtsbehörde im Wesentlichen zwei Verfahren zur Verfügung:

  1. Baugenehmigungsverfahren: In diesem Verfahren erteilt die Behörde die Baugenehmigung für ein Bauprojekt, sofern es nicht geltenden Bestimmungen oder Gesetzen der Bauordnung entgegen steht.
  2. Bauordnungsverfahren: Dieses Verfahren dient zur Abwehr von Gefahren, die beispielsweise von nicht genehmigten Bau- oder Umbauprojekten ausgehen. Als Maßnahmen sind hier Bußgelder, aber auch weitergreifende Ordnungsverfahren bis hin zum Baustopp denkbar.

Schritt für Schritt zur erfolgreichen Baugenehmigung

Sie sehen, den richtigen Ansprechpartner für das eigene Bauvorhaben zu finden, ist nicht immer ganz einfach. Im Folgenden möchten wir Ihnen einige Tipps zur Hand geben, mit denen Sie sich im Behördendschungel besser zurecht finden.

  1. Erkundigen Sie sich vorab, ob Ihr Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist. Von Bundesland zu Bundesland gibt es dazu verschiedene Vorschriften, Verordnungen, Gesetze, etc.
  2. Ist eine Baugenehmigung nötig, ziehen Sie Ihren Architekten oder Planer hinzu. Der Fachmann kennt die Begrifflichkeiten im Bauantrag, weiß, wie die häufig komplizierten Dokumente ausgefüllt werden müssen und welche Unterlagen nötig sind.
  3. Beachten Sie die Fristen: Auch hier gibt es von Ort zu Ort verschiedene Vorgaben.
    Und Achtung: Erteilte Baugenehmigungen können verfallen!
  4. Rechnen Sie beim Genehmigungsverfahren mit anfallenden Kosten. Sie richten sich meist nach der Summe des Bauvolumens und variieren je nach Region.

Übersicht Tätigkeitsschwerpunkte im Bauamt

Je nachdem in welchem Bundesland, in welchem Landkreis, ja sogar in welcher Gemeinde ein Bauvorhaben umgesetzt werden soll, ist die Organisation der Bauaufsichtsbehörde unterschiedlich. Wichtig ist deshalb immer und vor jedem Baubeginn der persönliche Kontakt mit der Gemeinde. So finden Sie Ansprechpartner und zuständige Behörden am einfachsten. Dabei werden Sie auf die unterschiedlichsten Begrifflichkeiten im Zusammenhang mit dem Bauamt stoßen, die wir im Folgenden zusammenfassen möchten:

  • Hochbauamt: Teilgebiet des Bauamts, das sich vor allem mit Bauten oberhalb der Geländelinie befasst.
  • Tiefbauamt: ebenfalls Teilgebiet des Bauamts, das sich mit Bauten unterhalb der Geländelinie beschäftigen. Dazu zählen etwa der Bau und Unterhaltung von Schächten, Kanälen und unterirdischen Rohrleitungen, Straßen, Wegen, Plätzen etc.
  • Bauhof: Einrichtung in einer Stadt oder Gemeinde, die für den Erhalt, die Instandsetzung, Grünpflege, Reinigung und Gefahrenvorbeugung- bzw. vermeidung verantwortlich ist. Unter Umständen fällt auch der Neubau kommunaler Flächen und Bauten in die Zuständigkeit des örtlichen Bauhofs. Häufig untersteht der Bauhof dem Tiefbauamt oder wird als kommunaler Eigenbetrieb geführt.
  • Baurechtsamt und Bauverwaltungsamt: anderes Wort für Bauaufsichtsbehörde

Fazit

Jedes Bauvorhaben ist mit zahlreichen Behördengängen verbunden; so mancher unerfahrene Bauherr kann da schon mal verzweifeln. Doch mit ein bisschen Geduld und Organisation steht keinem Bauverfahren etwas im Weg – vorausgesetzt, Sie haben sich vorab genau informiert und arbeiten mit allen Instanzen kooperativ zusammen.