Mixed-Use in der Stadt

Mischnutzungen in Quartieren als Option für die Stadtentwicklung

Flächenmangel, Wohnungsnot, fortlaufende Nachverdichtung: Die Städte von heute müssen bei immer knapperem Platzangebot viele Ansprüche und Bedürfnisse befriedigen. Vielfältige Quartiere sind gefragt, Mixed-Use-Immobilien vereinen verschiedene Funktionen in einem Gebäude – sind das die Lösungen für die Zukunft der Stadtentwicklung?

Wie können lebendigere Stadtquartiere gestaltet werden?

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Vom Parkhaus zum Wohnhaus

Innovative Lösungen für die Stadtentwicklung

Wie lässt sich in wachsenden Städten mit knapp bemessenem Platzangebot neuer Wohnraum realisieren? Mit innovativen und kreativen Ansätzen, wie ein Projekt aus München zeigt.

Im Rahmen des Wohnbauprogramms „Wohnen für alle“ am Dantebad sind insgesamt 100 Wohnungen auf vier Stockwerken entstanden – und zwar direkt über einem öffentlichen Parkplatz. Der Vorteil: Dank der Bauweise mit einer Betonrahmenkonstruktion konnten die Stellplätze erhalten werden. Teile des Parkplatzes sind somit „überdacht“, die in Holz-Modulbauweise ausgeführten Wohnungen – mit Gemeinschaftsräumen, Laubengängen und Freiflächen auf dem Dach – ruhen darüber auf einer Stahlbetondecke.

Das mit dem Deutschen Bauherrenpreis 2018 ausgezeichnete Gebäude am Dantebad ist nur ein Beispiel für die Bemühungen der Städte, Wohnraum in einen bestehenden städtebaulichen Kontext zu integrieren.

Herausforderungen für die gemischte Stadtentwicklung

Wie eine größere Nutzungsvielfalt in den Städten möglich werden kann

Stadt- und Ortsteilzentren leben von einem vielfältigen und multifunktionalen Angebot. Im Idealfall liegen Einzelhandel, Dienstleistungsbetriebe, Wohnraum und Einrichtungen für die alltägliche Versorgung beieinander. Das macht die Quartiere attraktiver und nachhaltiger, weil sie zur „Stadt der kurzen Wege“ beitragen.

Entwicklungen bei der urbanen Nutzungsmischung

Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat bereits 2017 aufgezeigt, welche Herausforderungen mit dem Ziel einer größeren Vielfalt verbunden sind:

Verschiedene Funktionen in Quartieren oder einzelnen Gebäuden zu verwirklichen, erfordert die Berücksichtigung einer Vielzahl von Bedürfnissen und Anforderungen.
Außerdem müssen die jeweiligen räumlichen Bedingungen beachtet werden. Denn diese geben die Grenzen vor, innerhalb derer Projekte für die Nutzungsvielfalt sinnvoll umgesetzt werden können.

Die BBSR-Studie benennt einige Faktoren, die in diesem Zusammenhang von Belang sind.

In vielen Städten lässt sich beispielsweise eine immer geringere Bedeutung des Einzelhandels vor allem in den Nebenlagen der Zentren nachvollziehen. Eine Aufgabe sollte deshalb darin bestehen, die Nahversorgung zu sichern.
Wohnen gilt als stabilisierender Faktor. Auch wenn das Beispiel aus München beweist, dass neuer Wohnraum selbst in verdichteten Quartieren integriert werden kann, bleibt dies eine komplexe Aufgabe. Hier sind einige Fragen zu klären, etwa:

Wie lassen sich zeitgemäße Grundrisse in Bestandsgebäuden realisieren?
Sind Freiflächenangebote für die Bewohner vorhanden oder können eingerichtet werden?
Ist die Verfügbarkeit von Stellplätzen für Fahrzeuge gewährleistet?

Nichtsdestotrotz birgt der Mixed-Use-Ansatz viele Potenziale. Er bietet beispielsweise die Möglichkeit, dem Handwerk (in Form von Kleinstbetrieben) wieder einen Platz in den Ortszentren zu geben. Touristische Angebote können – zumindest auf der Quartiersebene – neben sozialen, gesundheitlichen und kulturellen Einrichtungen bestehen und die insgesamt verbessern.

Der Omniturm als Bürogebäude in der Frankfurter Skyline

Ein Ziel – unterschiedliche Lösungswege

Wie Mischnutzungen im städtischen Bereich umgesetzt werden können

Die BBSR-Studie stellt anhand von Fallstudien mehrere Ansätze vor, mit denen Städte die Nutzungsmischung umsetzen können. Der wesentliche Unterschied besteht dabei in der Größenordnung der Projekte:

Quartier/Stadtteil: Die gängigste Vorgehensweise umfasst baulich-investive Maßnahmen, mit denen ein Stadtquartier in der gewünschten Weise umgestaltet wird. Neben der Verwirklichung verschiedener Funktionen liegt ein weiteres Ziel darin, öffentliche Räume aufzuwerten. Das soll zu einer besseren Vernetzung beitragen. Eine stadtverträgliche Verkehrsentwicklung – Stichwort „Stadt der kurzen Wege“ – wirkt zusätzlich unterstützend.
Blockbezogene Nutzungsmischung: Eine eher seltene Form ist die blockweise Förderung von urbaner Vielfalt. Sie basiert auf der grundstücksübergreifenden Zusammenlegung von Flächen oder entsteht durch gezielte bauliche Ergänzungen. Das Abreißen kleinerer Nebengebäude schafft die benötigten Räume.
Dieser Ansatz ermöglicht den Kommunen unter anderem, ruhige Wohnanlagen im Zentrum zu schaffen oder kleinere Komplexe mit Wohn- und Geschäftsräumen umzusetzen.
Einzelprojekte: Das Münchner Projekt am Dantebad beweist, dass sich Mischnutzungen auch innerhalb eines einzelnen Objekts realisieren lassen. Derartige Gebäude sind allerdings eine komplexe Aufgabe, da unterschiedliche Anforderungen und Bedürfnisse auf engem Raum miteinander in Einklang gebracht werden müssen.

Neubauprojekte oder Nachnutzungen großer Immobilien bieten gute Möglichkeiten für die Umsetzung. Am häufigsten werden Einzelhandels- mit Büro- und Dienstleistungsflächen kombiniert. Denkbar ist aber auch die Verbindung von Einzelhandel mit öffentlichen Einrichtungen für Verwaltung, Bildung und Kultur. In manchen Fällen ist sogar die Kombination mit Wohnraum möglich.

Neben den hier genannten Ansätzen lassen sich weitere Formen von Mixed-Use im städtischen Kontext unterscheiden. Sie richten sich etwa nach der Ausrichtung der baulichen Maßnahmen oder der Ausdehnung, die ein solches Projekt annehmen soll.

Vertikaler Mixed-Use

Eine vor allem in den USA verbreitete Form von Mixed-Use ist die vertikale Variante, die in Hochhäusern oder Wolkenkratzern umgesetzt wird. Übliche Kombinationen umfassen Büro- und Dienstleistungsflächen, Wohnraum oder Hotelbetriebe. Die unteren Geschosse bieten häufig Platz für den Einzelhandel.

In Deutschland gibt es mit dem OMNITURM in Frankfurt am Main ein exklusives Beispiel, wie ein solcher Ansatz umgesetzt werden kann: Der Sockel ist als öffentlicher Bereich gedacht, mit Raum für Gemeinschafts- und Veranstaltungsflächen, für Gastronomie und moderne Arbeitsplatzkonzepte. Darüber befinden sich Mietwohnungen zwischen 25 und 150 m2 Größe auf acht Etagen.

In Köln ist man hingegen einen ähnlichen Weg gegangen wie am Münchner Dantebad: Im Rahmen des Projekts Magnus 31 wurden Teile eines innerstädtischen Parkhauses in Wohnraum umgewandelt. Die gesamte Anlage wurde durch separate Treppenhäuser, Aufzüge, Schallschutzfenster und einen begrünten Innenhof aufgewertet.

Horizontaler Mixed-Use

Nachverdichtung durch Bauen in die Höhe ist in urbanen Räumen eine gängige Lösung. Allerdings lassen sich Mischnutzungen ebenso in einer horizontalen Ausrichtung realisieren. Die einfachste Lösung sind auch hier Einzelprojekte. Ein Geschäftshaus kann zum Beispiel durch Wohnraum ergänzt werden.

Quartiersentwicklung

Mixed-Use als Grundlage für die Entwicklung von weitgehend autarken, eigenständigen Quartieren nennt schon die BBSR-Studie als wichtigsten Ansatz für größere funktionale Vielfalt. Die HafenCity Hamburg zeigt in sehr großem Maßstab auf 157 ha Fläche, wie sich Nutzungsmischung und innerstädtische Quartiersentwicklung miteinander kombinieren lassen..

Campus Mixed-Use

Die Hamburger HafenCity liefert gleichzeitig neue Mixed-Use-Projekte, die als eigene Form gelten können. So etwa im Quartier Elbbrücken, wo bis 2026 ein Gebäudeensemble mit verschiedenen Nutzungen entsteht. Zwischen Elbe und Baakenhafen werden um das Digital Art Museum herum 600 Miet- und Eigentumswohnungen, ein öffentlich gefördertes Studierendenwohnheim mit weiteren 260 Wohnungen sowie eine Kindertagesstätte und Flächen für Gastronomie und Gewerbe geschaffen.

Mischnutzung wird hier sowohl in der Vertikalen als auch der Horizontalen ermöglicht. Im Vergleich zur Quartiersentwicklung ist die dazu genutzte Fläche jedoch kleiner.

Urbane Vielfalt: Mehr als nur Wohnen

Wie finden Städte die richtige soziale und funktionale Mischung?

Mixed-Use soll dem Problem der zunehmenden „Entmischung“ entgegenwirken, das dazu führt, dass unterschiedliche städtische Funktionen räumlich voneinander getrennt werden: Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Freizeitgestaltung – alles findet in anderen Stellen innerhalb der Stadt statt, so dass oft weite Wege zwischen zwei Tätigkeiten notwendig werden.

Das Ziel sind attraktivere Lebensbedingungen, etwa durch eine bessere Nahversorgung oder die Nähe von Arbeits- und Wohnraum. Das gilt für wachsende Städte genauso wie für schrumpfende Städte.

Klarheit über die strategischen Bausteine für Mixed-Use

Grundsätzlich sind den Städten die Mittel bekannt, mit denen sich urbane Vielfalt in Zentren und Nebenlagen realisieren ließe:

Der Gebäudebestand muss dazu aufgewertet und öffentliche Räume für verschiedene Zwecke eingerichtet werden. Immobilien, die das Stadtbild prägen, lassen sich dazu umnutzen. Wo bereits ein vielfältiges funktionales Angebot besteht, sollte es gesichert oder gegebenenfalls angepasst werden. Bei Neubauprojekten sind unterschiedliche Nutzungsprofile von Anfang an einzuplanen.

Schwierigkeiten bei der Umsetzung: Wie sieht die richtige Mischung aus?

In der Praxis fehlt es jedoch häufig an Klarheit, wie eine Untersuchung des Deutschen Instituts für Urbanistik (difu) und der Bergischen Universität Wuppertal von Mixed-Use-Fallstudien in Nordrhein-Westfalen erklärt. Die Gründe hierfür sind vielfältig:

Anstatt die Synergieeffekte von sozialen und funktionalen Nutzungen zu betonen, wird der Schwerpunkt für die Umsetzung auf einen der beiden Bereiche beschränkt.
Als schwierig erweist sich oft auch die Frage, wie das gewünschte Ergebnis aussehen soll.
Wirksame Maßnahmen sind nur möglich, wenn die Ursachen und Treiber der Entmischungsprozesse benannt werden können. Dass diese Prozesse in der Regel dynamisch sind und sich auf verschiedene Teilbereiche erstrecken, macht die konkrete Analyse und Planung zusätzlich schwieriger und aufwändiger.

Der Endbericht von difu und Universität Wuppertal beinhaltet deshalb den Vorschlag, die Nutzungsmischung sowohl auf der gesamtstädtischen als auch auf der Quartiersebene zu betrachten. Das entspricht eher den tatsächlichen Gegebenheiten: Quartiere mit hoher sozialer und funktionaler Diversität sind eher die Ausnahme als die Regel.

Eine nachhaltige Entwicklung könne daher auch auf anderen Wegen erreicht werden. Etwa, indem diese im Kontext der gesamten Stadt betrachtet würde und Quartiere darin spezifische Rollen übernehmen. Maßnahmen könnten sich so auf Bereiche konzentrieren, in denen wirklich Handlungsbedarf besteht.

Quellen:
Polis-Magazin: Urbane Transformation trifft Minimalismus: Parkhäuser in Mehrfamilienhäuser umwandeln
https://polis-magazin.com/2019/02/urbane-transformation-trifft-minimalismus-parkhaeuser-in-mehrfamilienhaeuser-umwandeln/
Guiding Architects: Ausgezeichnet! Schnell, innovativ, attraktiv – „Wohnen für alle“ am Dantebad in München
https://www.guiding-architects.net/de/ausgezeichnet-wohnen-fuer-alle-muenchen/
Catella: Urbane Quartiere und Mixed-Use-Immobilien – Neue Elemente und Strategien der Immobilienentwicklung
https://www.catella.com/globalassets/global/mix-germany-corporate-finance/catella_studie_urbane-quartiere.pdf
Deutsches Institut für Urbanistik gGmbH (difu)/Bergische Universität Wuppertal: Nutzungsmischung und soziale Vielfalt im Stadtquartier – Bestandsaufnahme, Beispiele, Steuerungsbedarf (Endbericht)
https://difu.de/sites/difu.de/files/archiv/projekte/2015_09_endbericht-nutzungsmischung-und-soziale-vielfalt.pdf
Urban Hub: Gemischt genutzte Gebäude: Nutzen Sie Ihre Gebäude optimal
https://www.urban-hub.com/de/buildings/gebaeude-mischnutzung-fuer-bunte-nachhaltige-staedte/
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Nutzungsmischung und die Bewältigung von Nutzungskonflikten in Innenstädten, Stadt- und Ortsteilzentren – Chancen und Hemmnisse
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2017/bbsr-online-23-2017-dl.pdf?__blob=publicationFile&v=1
weitere Informationen:
OMNITURM Frankfurt:
https://www.omniturm.de/de/home/
Hamburg HafenCity:
https://www.hafencity.com
https://www.hafencity.com/presse/mixed-use-ensemble-hafencity

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