Lebendige Stadtzentren

Wie sieht die Zukunft der Innenstädte aus – und was braucht es dafür?

Den Einkaufsbummel verlegen viele Menschen inzwischen ins Internet, die Folgen bekommt der Einzelhandel vor Ort schon seit längerer Zeit zu spüren. In den Städten macht sich dies zunehmend durch fortschreitenden Leerstand bemerkbar. Um langfristig attraktiv zu bleiben, müssen die Innenstädte deshalb mehr bieten als Einkaufserlebnisse.

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Das Ende der Stadt- und Ortszentren?

Innenstädte brauchen einen grundlegenden Wandel

Seit mehr als 50 Jahren fördert der Bund die Stadtentwicklung in ihren zahlreichen Facetten. Ein Schwerpunkt-Thema, das nicht zuletzt durch die Corona-Pandemie, seit einiger Zeit immer drängender wird: der Zustand und die Perspektiven der Stadtzentren.

Um innovative Konzepte umsetzen zu können, stellt das Bundesinnenministerium für das Programm „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren“ 250 Millionen Euro bereit. Der Deutsche Städtetag hingegen fordert mindestens 500 Millionen Euro – pro Jahr, über einen Zeitraum von fünf Jahren. Neben umfangreichen finanziellen Hilfen bräuchte es außerdem rechtliche Vereinfachungen, damit der Wandel gelingen kann.

Unabhängig von den unterschiedlichen Ansichten über das Ausmaß der Unterstützung, herrscht in einem Punkt bei allen Akteuren Einigkeit: Die Innenstädte müssen sich verändern, damit sie in Zukunft lebenswert bleiben.

Herausforderungen für die Revitalisierung der Innenstädte

Schwierige Rahmenbedingungen für den Wandel der Stadtzentren

Dass sich die Zentren in kleineren und größeren Städten verändern, ist kein überraschendes Phänomen. Der Wandel gehört vielmehr dazu, genauso wie ständige Anpassungen an neue Bedürfnisse und Ansprüche. In der jüngeren Vergangenheit haben sich diese Prozesse jedoch weiter beschleunigt, auch unter dem Eindruck der Corona-Pandemie.

In seinem Positionspapier „Zukunft der Innenstadt“ spricht der Deutsche Städtetag deshalb von einem Umbruch. Dabei sind die meisten Probleme und Herausforderungen für die Innenstädte lange bekannt und vielerorts zu beobachten: die Wettbewerbssituation des Einzelhandels, die steigenden Immobilienpreise und Mieten, die fehlenden Angebote jenseits des Shoppings. Geändert hat sich in den vergangenen Jahren vor allem die Geschwindigkeit, mit der die Folgen dieser problematischen Entwicklungen zu Tage treten.

Handlungsfeld Einzelhandel

Für den stationären Einzelhandel ist besonders die Konkurrenz mit dem Online-Handel eine große Herausforderung. Der Boom beim digitalen Einkaufen hält weiter an und wurde beispielsweise durch zeitweise Schließungen der Ladenlokale im Zuge der Pandemie zusätzlich angetrieben.

Hinzu kommen andere Entwicklungen, die den Konkurrenzdruck für Händler in den Innenstädten erhöhen. Etwa die Angebote „auf der grünen Wiese“, die es für Bewohner von Randlagen nicht mehr notwendig machen, zum Einkauf in die Stadtzentren zu kommen. In größeren Städten besteht außerdem noch der Wettbewerb mit Nebenzentren.
Handlungsfeld Immobilienpreise

Immobilien in zentraler Lage sind überaus gefragt, das gilt für Wohnbauten genauso wie für gewerblich genutzte Gebäude. Die hohe Nachfrage bedeutete entsprechende Entwicklungen bei den Mietpreisen – für weniger umsatzstarke Unternehmen oder andere potenzielle Mieter waren und sind diese Kosten nicht leistbar.

Die hohen Gewerbemieten sind aber auch für die Eigentümer und die Städte mit Risiken verbunden. Sinkt die Nachfrage nach Flächen in den Innenstädten, fallen die Mietzahlungen aus und die Immobilien sind nicht mehr rentabel. In vielen Städten zeigt sich das Resultat in der Zunahme von Leerständen.
Handlungsfeld Attraktivität

Schon 2016 stellte die Studie „Vitale Innenstädte 2016“ des Instituts für Handelsforschung Köln (IFH) deutliche Mängel bei der Attraktivität der Stadtzentren heraus. Neben dem Einzelhandelsangebot und der Lebendigkeit wurden vor allem die (fehlenden) Freizeitangebote schlecht bewertet.

Eine Gesamtdurchschnittsnote von 2,7 bei 121 teilnehmenden Städten zeigte den Handlungsbedarf, um die Besuchsattraktivität zu verbessern. Neue Konzepte für die Innenstädte dürfen dabei nicht allein beim Einzelhandel ansetzen, auch wenn der ein wichtiger Faktor ist. Eine noch größere Rolle dürfte eine vielfältige Nutzungsmischung spielen.

Wege zur Erlebnisstadt der Zukunft

Wie der Wandel zu lebenswerteren Innenstädten gelingen kann

Was muss sich ändern, damit die Stadtzentren wieder zu den belebten Orten für Jung und Alt werden, die sie eigentlich schon immer waren? Beim niedersächsischen Innenstadtgipfel im Februar 2021 drehten sich die möglichen Antworten auf diese Frage vorrangig um den Einzelhandel in den Städten.

Von lokalen und regionalen Handelsplattformen bis hin zu geöffneten Läden an Sonntagen reichten die Ideen der Teilnehmer. Eine Rettung der Innenstädte, so lesen sich die Statements der niedersächsischen Bürgermeister, bedeutet die Rettung des Einzelhandels.

Aus wirtschaftlicher Sicht ist das zwar ein naheliegender Ansatz. Der Bürgermeister der 25.000-Einwohner-Stadt Haren machte allerdings deutlich, dass auch andere Wege für mehr Aufenthaltsqualität sorgen: Kostenloses WLAN, ein großer Kinderspielplatz und kulturelle Angebote wurden mit Sanierungsmitteln realisiert.

In eine ähnliche Richtung argumentiert Daniel Dettling vom Berliner Institut für Zukunftspolitik. Der grundlegende und notwendige Wandel in den Innenstädten ließe sich mit einem alleinigen Fokus auf der „Einkaufsstadt“ nicht bewerkstelligen. Die Lösung sind Dettling zufolge stattdessen die Umwidmung und Umgestaltung von Gewerbeflächen. Dies ermöglicht eine Öffnung für eine stärkere Nutzungsmischung, wie sie etwa auch der Deutsche Städtetag vorschlägt.

Das Ziel: Die Menschen nicht nur wegen des Shopping-Erlebnisses in die Innenstädte zu bringen, sondern stärker zum Wohnen, Arbeiten und für die Freizeitgestaltung. Das bedeutet aber zugleich, dass beispielsweise stärkere Eingriffe in den lokalen Immobilienmarkt von Seiten der Städte notwendig werden – so wie es Paris bereits seit 2004 praktiziert.

Die französische Metropole zeigt, wie sich die Revitalisierung des lokalen Einzelhandels mit lebenswerterer Quartier- und Stadtgestaltung verbinden lässt. Ein gemeinsamer Aktionsplan von Stadtrat und Wirtschaftsförderung ermöglicht es, verlassene Ladenlokale aufzukaufen und günstiger an kleinere Händler zu vermieten. Diese werden gleichzeitig mit digitalen Start-ups für eine bessere Vermarktung und den Anschluss an den Online-Handel zusammengebracht. Das Ziel ist ein vielfältigeres und damit attraktiveres Einkaufsangebot.

Semaest: Öffentlich-private Stadtentwicklung

Maßgeblich mitverantwortlich für die Entwicklung der Quartiere in Paris ist die Semaest. Die Stadtentwicklungsgesellschaft ist zur Hälfte städtisch, zur anderen Hälfte privat organisiert und seit 30 Jahren aktiv. Rund 650 Projekte hat die Gesellschaft allein seit 2004 im Rahmen des Programms „Vital‘ Quartier“ betreut.

Sie kauft leerstehende Geschäftsräume mit Hilfe des Vorkaufsrechts der Stadt auf, renoviert diese nach den Anforderungen des Einzelhandels und vermietet die Räume für drei, sechs oder neun Jahre. Bürgschaften oder Abstandszahlungen werden nicht verlangt. Die Gelder für dieses Konzept kommen in Form von Krediten aus dem Haushalt der Stadt – allein für 2021 rund 38 Millionen Euro.
Neben Immobilien kümmert sich Semaest um Fortbildungsmaßnahmen, Untersuchungen zur Rentabilität, leichtere Kreditaufnahmen sowie eine digitale Plattform für den Einzelhandel (CoSto – Connected Stores). Insgesamt 60 Angestellte ermöglichen dieses breite Unterstützungsangebot in enger Zusammenarbeit mit den Dezernatsmitarbeitern der Stadt.

Daneben arbeitet Paris daran, die „15-Minuten-Stadt“ zu realisieren. Alle Bedürfnisse des täglichen Lebens, von der Arbeit bis zur Freizeit, sollen demnach in einer Viertelstunde erreichbar sein – und zwar mit dem Fahrrad. Zu diesem Zweck werden unter anderem zehntausende Parkplätze in der Innenstadt rückgebaut. Sie schaffen Raum für mehr Grünflächen, Spielplätze und Radwege.
Der zusätzliche Vorteil dieses Ansatzes, der auf eine größere Nutzungsvielfalt hinarbeitet: Die Stadt trägt damit erheblich zu mehr Klimaschutz und weniger Lärm bei. Auch das steigert die Attraktivität der Innenstadt, und zwar für Händler, Anwohner und Besucher gleichermaßen. Nach diesem Prinzip sollen in Zukunft die Zentren von 222 französischen Städten wiederbelebt werden. Rund fünf Milliarden Euro soll das sogenannte „Stadtherz-Aktions-Projekt“ kosten.
Denn der Erfolg, für den nicht zuletzt die Stadtentwicklungsgesellschaft Semaest verantwortlich ist (siehe Box), ist in Paris inzwischen deutlich sichtbar:

Der Leerstand von Ladenflächen ging im Zeitraum zwischen 2004 und 2017 um 25 Prozent zurück, der Anteil an Großhändlern um 49 Prozent.
Der Lebensmitteleinzelhandel konnte um 38 Prozent zulegen, das Dienstleistungsangebot stieg um 12 Prozent.

Auch wegen dieser positiven Entwicklungen wird das Programm „Vital‘ Quartier“ fortgesetzt.

Strategien für multifunktionale, lebendige Innenstädte

Stadtzentren brauchen kreative und ganzheitliche Lösungsansätze

Multifunktionalität ist das wahrscheinlich wichtigste Schlagwort, wenn es um die Wiederbelebung der Innenstädte geht. Es geht darum, eine vielfältige Mischung von Wohnen, Handel und Gewerbe, Kultur und Bildung, Freizeit und Gesundheit zu erreichen. Gelingen kann das aber nur, wenn verschiedene Strategien sinnvoll miteinander verknüpft werden.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat in einer Arbeitshilfe für die Innenentwicklung die Erfahrungen aus dem Programm „Kleinere Städte und Gemeinden – überörtliche Zusammenarbeit und Netzwerke“ zusammengetragen. Das Papier führt basierend auf der begleitenden Forschung insgesamt zehn unterschiedliche Strategien vor, mit denen der Wandel der Stadt- und Ortszentren zu multifunktionalen Wohn- und Versorgungsstandorten realisiert werden kann.

Strategie 1: Kritische Bestandsaufnahme	Bevor Entwicklungsprozesse angestoßen werden können, muss der Ist-Zustand ermittelt werden. Das umfasst nicht nur eine Bestandsaufnahme der baulichen und strukturellen Defizite und Potenziale im Stadtzentrum, sondern ebenso fehlende oder bereits bestehende Kooperationen, die bei der Umsetzung hilfreich sind. Handlungsfelder, Maßnahmen und Ressourcen lassen sich beispielsweise auch gemeinschaftlich und interkommunal erarbeiten.
Strategie 2: Partner für die Innenentwicklung finden	Langfristige Veränderungen lassen sich nur mit Hilfe von strategischen Partnern finden, die Zusammenarbeit muss wiederum nicht unbedingt auf lange Sicht angelegt sein. Ob und wie lange die Kooperation mit städtischen Institutionen, zivilgesellschaftlichen Initiativen, Vereinen oder Genossenschaften andauert, hängt mitunter von den gemeinsamen Zielen ab. Wichtig ist, dass alle Partner einen Mehrwert aus der Zusammenarbeit ziehen können.
Strategie 3: Unterstützung für private Eigentümer	Ein wichtiger Partner bei der Innenentwicklung sind private Eigentümer, in deren Händen für gewöhnlich ein großer Teil des Gebäudebestands liegt. Um das Stadtzentrum insgesamt aufzuwerten, sollte daher ein offener Dialog zwischen Politik, Verwaltung, Wirtschaft und Zivilgesellschaft angestrebt werden. Kommunale Förderprogramme können Anreize für die Entwicklung der betreffenden Immobilien zu schaffen. Beratungsangebote helfen den Eigentümern dabei, die für sie passende Entscheidung (Immobilien selbst entwickeln, verkaufen, verpachten etc.) zu finden.
Strategie 4: Engagement fördern	Das Engagement von zivilgesellschaftlichen Initiativen ist besonders in kleineren Städten und Gemeinden ein wichtiger Rückhalt für positive Veränderungen. Für die Kommunen gilt es, nicht nur solche Initiativen, sondern auch Wege zu finden, um diese zu unterstützen. Bei der Kooperation zwischen privaten Akteuren und der Verwaltung geht es in erster Linie um eine kleinteilige Entwicklung, bei der sich alle Beteiligten gegenseitig selbstverstärkend unterstützen.
Strategie 5: Generationenübergreifendes Wohnen	Ein zentraler Baustein für lebendige Zentren sind Wohnangebote, die sich an Menschen in verschiedenen Lebenslagen richten: von Singles über Familien bis hin zu Senioren. Ein erster Schritt ist die Auswertung der gegenwärtigen Wohnsituation und der Bedarfe. Durch Förderungen oder eigene Initiativen können die Kommunen gezielt verschiedene Wohnformen unterstützen und damit die Grundlage für ein breit gefächertes Wohnangebot schaffen. Begleitend sollte die Infrastruktur (Kitas, Schulen, ärztliche Versorgung etc.) entwickelt werden.
Strategie 6: Austausch mit Nachbarkommunen	Obwohl eine Innenentwicklung auf das Zentrum der eigenen Stadt abzielt, sollte sie immer im Kontext der Wechselwirkungen mit anderen Städten und Gemeinden betrachtet werden. Denn interkommunale Zusammenarbeit ist eine wichtige Strategie, um Kapazitäten und Qualifikationen zu teilen und so Synergieeffekte für alle Beteiligten zu generieren. Durch die Vernetzung mit anderen Kommunen (etwa in übergeordneten Verwaltungsgremien) lassen sich nicht zuletzt Finanzen und Personal einsparen – ohne die Eigenständigkeit der Gemeinde aufzugeben.
Strategie 7: Grün- und Freiräume entwickeln	Lebendige Stadtkerne sind auf eine hohe Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raums angewiesen. Dessen Gestaltung ist eine vielschichtige Aufgabe, weil darin sehr unterschiedliche Nutzungen und Konzepte zusammenkommen – von der Ausstattung vorhandener Grünflächen mit attraktiven Sitzgelegenheiten bis hin zur Bereitstellung von Sport- und anderen Freizeitangeboten. Insgesamt ist dies eine sehr umfangreiche Strategie, bei der lokale (Wochenmärkte für die Nahversorgung, Grünflächen als Begegnungsräume für die Bewohner etc.) mit übergreifenden Themen (Anpassung an Klimawandel, verschiedene Mobilitätsformen etc.) miteinander verbunden werden können.
Strategie 8: Versorgung und Einzelhandel stärken	Die Situation des Einzelhandels in den Stadtzentren wurde mit seinen verschiedenen Problemen bereits erörtert. Der Rückgang lokaler Verkaufsstellen ist aber auch für die Bewohner ein erheblicher Nachteil, weil die Nahversorgung wegbricht. Kooperationen, Förderungen und Beratungen helfen dabei, alternative Versorgungsangebote jenseits der großen Anbieter zu schaffen. Die Kommunen können dabei auch als Vermittler zwischen Eigentümern, Bürgergenossenschaften, Gewerbevereinen und privaten Akteuren fungieren – oder eigene Impulse setzen, etwa durch den Aufkauf leerstehender Ladenlokale.
Strategie 9: Schlüsselimmobilien für die Identitätsstiftung	Die Wirkung der Stadtzentren – in großen Städten wie in kleineren Kommunen – hängt vielfach an bestimmten Immobilien, die das gesamte Ortsbild prägen (zum Beispiel alte Kaufhäuser, Verwaltungs- oder Postgebäude). Wenn solche Gebäude von Leerstand betroffen sind, wirkt sich das entsprechend negativ auf das gesamte Umfeld aus. Das Ziel für derartige Immobilien muss darin bestehen, sie langfristig und damit nachhaltig nutzbar zu machen. Ein möglicher Weg ist die Zusammenarbeit von privaten und öffentlichen Akteuren.
Strategie 10: Temporäre und kreative Nutzungen	Maßnahmen zur Innenentwicklung brauchen in der Regel viel Zeit, Erfolge stellen sich oftmals nicht sofort ein. Bei vielen Konzepten und Projekten wird die langfristige Perspektive jedoch nicht ausreichend bedacht oder macht eine Umsetzung wegen fehlender Ressourcen unrealistisch. Um Leerstände trotzdem zu verhindern, sind temporäre Zwischennutzungen eine Alternative – wenn auch eine mit experimentellem Charakter. Allerdings kann so für eine gewisse Nutzungs- und Angebotsvielfalt gesorgt werden. Eventuell entstehen auf diesem Weg sogar Impulse, um dauerhafte Lösungen zu etablieren.

Die Strategien des BBSR verdeutlichen noch einmal, dass die Revitalisierung der Innenstädte nur funktionieren kann, wenn dabei neue Wege beschritten werden. Das gilt für städtebauliche Maßnahmen ebenso wie für organisatorische Strukturen. Vielfältige Stadtzentren brauchen vielfältige Strategien.

Quellen:
kommunal.de: Innenstadt: Es lebe die Erlebnisstadt.
https://kommunal.de/innenstadt-erlebnisstadt
kommunal.de: Innenstadtgipfel: So retten wir die Stadtzentren.
https://kommunal.de/innenstadtgipfel-stadtzentren-retten
kommunal.de: Innenstadtbelebung braucht interkommunale Zusammenarbeit.
https://kommunal.de/innenstadtbelebung-rwthaachen
kommunal.de: Tipps für Erlebnis-Innenstadt.
https://kommunal.de/lebendige-innenstadt-empfehlungen-beispiele
Deutscher Städtetag: Zukunft der Innenstadt. Positionspapier des Deutschen Städtetages.
https://www.staedtetag.de/files/dst/docs/Publikationen/Positionspapiere/2021/210709-posititionspapier-zukunft-der-innenstadt.pdf
Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI): Innenstadtstrategie des Beirats Innenstadt beim BMI. Die Innenstadt von morgen – multifunktional, resilient, kooperativ.
https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/downloads/DE/veroeffentlichungen/themen/bauen/wohnen/innenstadtstrategie.pdf?__blob=publicationFile&v=3
Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWI): Perspektiven für eine lebendige Stadt. Abschlussbericht der Workshop-Reihe „Perspektiven für eine lebendige Stadt“ der Dialogplattform Einzelhandel.
https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Publikationen/Mittelstand/dialogplattform-einzelhandel-kompendium-3.pdf?__blob=publicationFile&v=8
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Strategien der Innenentwicklung. Lebendige und nutzungsgemischte Wohn- und Versorgungsstandorte in kleineren Städten und Gemeinden – Eine Arbeitshilfe.
https://s3.eu-central-1.amazonaws.com/cdn.kommunal.de/public/2020-05/strategien-innenentwicklung-dl.pdf
bauwelt.de: Öffentlich-private Quartierswiederbelebung.
https://www.bauwelt.de/rubriken/betrifft/Oeffentlich-private-Quartierswiederbelebung-Paris-3599662.html
Deutschlandfunk Kultur: Wie Paris seine Innenstadt vor Verödung bewahrt.
https://www.deutschlandfunkkultur.de/schutz-fuer-einzelhandel-wie-paris-seine-innenstadt-vor-100.html

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