Cluster-Wohnungen

Neue Wohnkonzepte für verdichtete Stadträume

Knapper Wohnraum, eine steigende Anzahl an Singlehaushalten, dazu einerseits der Wunsch nach Privatheit und andererseits das Bedürfnis nach Gemeinschaft: Der herkömmliche Wohnungsmarkt wird den vielfältigen und mitunter widersprüchlichen Anforderungen der Bewohner heute oft nicht mehr gerecht. Cluster-Wohnungen versprechen Lösungsansätze für den urbanen Wohnungsbau, um die verschiedenen Ansprüche miteinander in Einklang zu bringen.

Inhaltsverzeichnis

Cluster-Wohnung – was ist das?

Um bekannte Wohnformen für eine Beschreibung einer Cluster-Wohnung heranzuziehen: Es handelt sich bei diesem neuen Wohntypus um eine Verbindung von Kleinstwohnungen und Wohngemeinschaften. Das Nebeneinander von privaten und gemeinschaftlichen Bereichen erinnert im Grunde an die klassische WG, allerdings bieten die privaten Wohneinheiten deutlich mehr als Raum als in solchen Wohngemeinschaften ansonsten üblich ist. Ein eigenes Bad und eine eigene (Tee-)Küche gehören deshalb schon mit zur Ausstattung.

Definitionsversuche zur Annäherung

Damit sind einige der wesentlichen Merkmale einer Cluster-Wohnung genannt, wenn auch nicht alle. Denn bestimmend sind nicht nur bauliche Eigenschaften, sondern genauso soziale – also solche, die im Zusammenhang mit der Art des Wohnens stehen:

Cluster-Wohnung: Eigenschaften
baulich	social
eine Wohnung, die aus mehreren kleinen, privaten Wohneinheiten besteht Wohneinheiten verfügen über eigenes Bad; eine eigene (Tee-)Küche ist optional Gemeinschaftsflächen sind integraler Bestandteil der Gesamtform und beinhalten unter Umständen Gemeinschaftsbad und -küche zwischen individuellen Teilbereichen und Gemeinschaftsflächen besteht eine räumliche Beziehung	gemeinwohlorientierte Eigentumsform Gemeinschaft ist frei wählbar, heterogen in ihrer Zusammensetzung und stellt die Regeln des Zusammenlebens selbst auf setzt auf Mitbestimmung aller Bewohner

Vorläufer des gemeinschaftlichen Wohnens

Die Idee hinter Cluster-Wohnungen ist prinzipiell nicht neu, vielmehr lassen sich alternative Wohnformen mit einem Schwerpunkt auf der Gemeinschaft schon früh finden. Im ausklingenden 19. Jahrhundert schafft Jean-Baptiste André Godin mit dem Familistère (bestand von 1859 bis 1894) ein Beispiel für eine gemeinschaftlich verwaltete Anlage, in der öffentliche und private Bereiche durch halböffentliche Zwischenräume miteinander verbunden sind.

Weitere Beispiele für alternative Wohnformen aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts entstanden meist als Gegenentwürfe zu gesellschaftlichen Entwicklungen. Geprägt waren sie außerdem oft von politischen Vorstellungen, die sich bewusst von bürgerlichen Lebensentwürfen (etwa Kernfamilie im Eigenheim) abwandten. Die Konzepte reichen von der Berliner „Kommune 1“ bis zum Aufkommen der WG seit den 1970er Jahren.

Seither hat sich die Wohnkultur weiter verändert, sowohl aus Perspektive der Stadtentwicklung als auch mit Blick auf die demografischen Strukturen. Mehr Singlehaushalte, mehr ältere Menschen – die traditionellen Wohn- und Familienstrukturen brechen besonders in städtischen Ballungsgebieten zunehmend auf. Zusammen mit der Knappheit des Wohnraums in
diesen Gebieten ergibt sich die Suche nach neuen Wohnformen gewissermaßen zwangsläufig.

Fragen der sozialen Nachhaltigkeit beim Wohnungsbau gewinnen dazu an Bedeutung und stellen ihrerseits neue Anforderungen an das gebaute Wohnumfeld.

Was spricht für Cluster-Wohnungen?

Aus dieser Gemengelage – gesellschaftliche und demografische Veränderungen, Wunsch nach mehr Selbst- und Mitbestimmung bei der Gestaltung der Lebensweise und Wohnformen, Notwendigkeit eines nachhaltigen Umgangs mit Ressourcen – sind vor allem zunächst in Zürich erste Cluster-Wohnungen als Gemeinschaftsprojekte entstanden. Begünstigt wurde die Entwicklung durch die Zusammenarbeit von städtischen Bewegungen, Architekten und Experten für den Wohnungsbau. Aus der Wohnform für eine alternative Szene ist hier inzwischen ein breiteres Konzept mit unterschiedlichen Umsetzungsoptionen geworden.

Anpassungsfähigkeit und Flexibilität des Cluster-Konzepts sind außerdem Schlüsselfaktoren für ein resilientes Wohnen. Bereits 2016 haben das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) und der Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. (vhw) eine neue Wohnungspolitik als eines der Instrumente benannt, um den Entwicklungen des Wohnungsmarktes entgegenzuwirken und eine bessere Versorgungssituation zu schaffen.
In ihrem Endbericht zu Cluster-Wohnungen in einer resilienten Stadtentwicklung haben Michael Prytula, Susanne Rexroth, Manuel Lutz und Friedrich May verschiedene Kriterien für resilientes Wohnen entwickelt:

Soziale Ebene

Auf der sozialen Ebene ist einerseits die individuelle Situation wichtig, die von Segregation bis zu Wohnungsunsicherheit reichen kann. Auf der größeren Makroebene wirken außerdem Veränderungen in der Demografie, auf dem Wohnungsmarkt, in der Arbeitswelt oder bei den Lebensstilen.

Deutlich werden die Zusammenhänge in Anbetracht der wachsenden Anonymisierung des urbanen Wohnens. Cluster-Wohnungen bieten vor diesem Hintergrund unter anderem die Möglichkeit, wieder mehr Gemeinschaft zu erfahren.

Bauliche Ebene

Auf der baulichen Ebene geht es um materielle Aspekte sowie deren ökologische Auswirkungen. Hier gilt es auch, Resilienz mit Nachhaltigkeit zu verbinden.

Räumliche Ebene

Diese ersten beiden Ebenen spielen in verschiedenen räumlichen Dimensionen eine Rolle. Sie reichen von der Ebene des Individuums (Anpassung von individuellem und gemeinschaftlichem Wohnraum an persönliche Bedürfnisse) über die Ebene der Wohngruppe (Organisation des Zusammenlebens) und des Wohnprojekts (Zusammenwirken von Eigentümer, Projektträger und Wohngruppen) bis hin zu der Quartiersebene.

Hier tragen Cluster-Wohnungen auf unterschiedliche Weise zu einem resilienten Wohnumfeld bei:

• sie bieten neue Wohnformen
• sie fördern bezahlbaren Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten
• sie erhöhen die Diversifizierung des Wohnungsbestandes

Darüber hinaus zeigen verschiedene Cluster-Projekte, dass die Gebäudeensembles grundsätzlich Platz für andere Nutzungsmöglichkeiten bieten. Dazu gehören etwa Gewerbe- oder Büroflächen.

Dass Cluster-Wohnungen wachsende Akzeptanz erfahren, liegt – abgesehen von der allgemeinen Anpassungsfähigkeit des Konzepts – in großen Teilen daran, dass sie für sehr unterschiedliche Menschen in Frage kommen. Nach Befragungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) nutzen Alleinwohnende, Paare und Alleinerziehende aus allen Altersgruppen die Möglichkeit, gemeinschaftliches Wohnen und Privatsphäre miteinander zu verbinden. Ungeachtet der Altersunterschiede ist dies der Grund, den die meisten Bewohner bei der Entscheidung für eine Cluster-Wohnung teilen.

Gemeinschaftliches Wohnen in der Praxis

Das alternative Wohnkonzept von Cluster-Wohnungen weicht nicht nur bei den unkonventionellen Formen des gemeinschaftlichen Zusammenlebens von gängigen Lebensentwürfen ab. Es braucht für die Umsetzung außerdem erheblich mehr Aufwand hinsichtlich der Vorüberlegungen und Planungen.

Eigentum, Organisation, Mieten: Das ist wichtig

Das liegt unter anderem daran, dass das Konzept in allen Bereichen sehr variabel ausgestaltet werden kann. Für Organisationsstrukturen und Eigentumsverhältnisse etwa gibt es unterschiedliche Ansätze, die je nach Zusammensetzung der Bewohner mehr oder weniger sinnvoll sein können. Darüber hinaus gilt es auch immer, die jeweiligen Vor- und Nachteile zu berücksichtigen:

Einzeleigentum

Einzeleigentum bedeutet, dass jeder Bewohner beispielsweise selbst für die Finanzierung verantwortlich ist. Umgekehrt wirkt sich dieses größere Maß an individueller Freiheit bei einem Bewohnerwechsel nachteilig aus – denn in einem solchen Fall hat die Gruppe kein Mitspracherecht, der ausscheidende Bewohner handelt auch hier eigenverantwortlich.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum kann in zwei Varianten geschaffen werden:

• 1. Als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) fällt eine Abgeschlossenheitserklärung für die einzelnen Wohneinheiten weg, da die Cluster-Wohnung ja Eigentum der Gemeinschaft ist. Die Organisation dieser Wohnung wird im Rahmen des GbR-Vertrags durch eine verbindliche Gemeinschaftsordnung festgelegt. Diese umfasst alle wesentlichen Bereiche des Zusammenlebens, von Stimmrechten bis zur Kostenverteilung.
  Die starke Formalisierung dieser Variante – notarieller Eintrag der GbR, gemeinsames Grundbuchblatt etc. – bedeutet vor allem bei einem Bewohnerwechsel einen erheblichen Mehraufwand und zusätzliche Kosten für nachträgliche Änderungen des Grundbuchs.
• 2. Denkbar ist alternativ das Miteigentum in einer Genossenschaft. Für die einzelnen Bewohner bedeutet das nicht zuletzt, weniger in der Verantwortung zu stehen, gerade bei Haftungen für Mietausfall oder die Übernahme der Instandhaltung eine Erleichterung ist. Ähnlich wie in der Gemeinschaftsordnung der GbR bietet die Satzung der Genossenschaft ebenfalls klare Regelungen für alle wichtigen organisatorischen Belange.

Einschränkungen bringt das genossenschaftliche Eigentum insbesondere hinsichtlich der Selbstverwaltung der Gruppe mit sich. Denn diese muss ihre Entscheidungen immer mit der Genossenschaft abklären.

Miete

Gerade bei der baulichen Umsetzung sind Mietobjekte mit weniger Aufwand verbunden, da beispielsweise bei der Planung keine partizipatorischen Ansätze verfolgt und die unterschiedlichen Interessen der Bewohner berücksichtigt werden müssen. Diese haben also von Anfang an ein sehr beschränktes Mitspracherecht, benötigen dafür aber keine Finanzierung und tragen auch die Instandhaltungskosten nicht selbst.
Was diese Variante allerdings dennoch komplizierter macht, ist die Frage nach dem passenden Mietmodell. Denn in diesem Punkt sind wiederum verschiedene Ansätze denkbar:

Mietmodell	Merkmale
Einzelmietverträge	zwischen den einzelnen Bewohnern und dem Vermieter benötigen klare Regelungen bezüglich Abgeschlossenheit der Wohneinheiten, Anteile an der Gemeinschaftsfläche etc. Rechte und Risiken (Mietausfälle) vornehmlich beim Vermieter
WG-Mietverträge	mit der gesamten Gruppe der Bewohner Gruppe hat mehr Möglichkeiten für gemeinschaftliche Selbstbestimmung
Hauptmietverträge	zwischen Vermieter und einem Hauptmieter (wegen Haftungsfragen keine natürliche Person, sondern Verein oder GbR) verlangt mehr interne Absprachen zu Mietanteilen, Nebenkostenaufteilung und Bewohnerwechsel
Zwischenträger	Zwischenträger mietet Cluster-Wohnung an und vermietet sie weiter kümmert sich um alle organisatorischen Fragen und entlastet so Vermieter wie Bewohner

Die verschiedenen Mietmodelle stellen in rechtlicher Hinsicht eine komplexe Aufgabe dar. Sie wirken sich unter anderem in unterschiedlicher Weise auf den Kündigungsschutz der einzelnen Bewohner aus.

Cluster-Wohnungen im Planungsprozess

Nicht nur die Eigentumsfragen stellen bei Cluster-Wohnungen eine Herausforderung dar, sondern auch die Planung bis zur endgültigen Umsetzung. Die Komplexität der Planungsprozesse hängt unmittelbar mit dem grundsätzlichen Vorgehen zusammen:

• Ein bedarfsgerechter Vorratsbau entsteht mit Hilfe von Zielgruppen- und Bedarfsanalysen, baut auf Erfahrungswerten mit ähnlichen Projekten auf und geht im Allgemeinen weitgehend oder vollständig vom jeweiligen Bauherrn aus.
• Bei partizipativen Projekten können die Bedürfnisse der späteren Bewohner sofort in die Planung einfließen, die Prozesse sind dadurch jedoch zeitlich und organisatorisch wesentlich aufwendiger. Für die Wohngruppen und deren Gemeinschaftsgefühl stellt die Teilhabe andererseits einen wichtigen Grundstein dar – die Beteiligten können sich dadurch von Anfang an kennenlernen und die Cluster-Wohnung zu einem gemeinsamen Projekt machen. Ohne andauernden Dialog, fachkundige Begleitung und kompetente Moderation kann sich das natürlich auch als Hindernis erweisen.

Die Bedeutung von Inklusion und Vielseitigkeit

Was Cluster-Wohnungen im urbanen Umfeld so wertvoll macht, ist der zugrundeliegende Gedanke der Inklusion. Sie lässt sich innerhalb der Gemeinschaft auf unterschiedliche Weise fördern.

Vor allem soziale Inklusion mit dem Ziel, verschiedene soziale Gruppen zusammenzubringen, ist in vielen Cluster-Projekten explizit gewünscht. In genossenschaftlichen Projekten wird diese Zielsetzung daher oft direkt in die Satzung aufgenommen. Unabhängig von Alter, Familienstand, einer möglichen Behinderung oder sonstigen Unterschieden erhalten so prinzipiell alle Menschen eine Chance auf ein ebenso gemeinschaftliches wie selbstbestimmtes Leben und Wohnen.

Auf ökonomischer Ebene spielt insbesondere Solidarität eine entscheidende Rolle, etwa bei einer Verteilung der Kosten, die jeder Bewohner tragen kann. Bei fixen Kosten kann die Wohngruppe beispielsweise die finanziellen Möglichkeiten der einzelnen Bewohner berücksichtigen und die Anteile daran anpassen.

Sowohl soziale als auch ökonomische Inklusion lassen sich zudem in die räumliche Planung integrieren:

• Wohneinheiten von unterschiedlicher Größe tragen beispielsweise zu einem diverseren Preisgefüge bei. Dadurch können private und gemeinschaftliche Wohnbereiche für verschiedene Budgets gestaltet werden.
• Unterschiedlich dimensionierte Wohneinheiten (mit variabler Anzahl der Zimmer) sind außerdem die Grundlage für ein generationenübergreifendes Zusammenleben. So können auch Familien mit Kindern Cluster-Wohnungen beziehen.

Eine heterogene Wohngruppe profitiert von sehr verschiedenen Lebensläufen und -stilen, die theoretisch großes Potenzial zur gegenseitigen Unterstützung bieten. Von handwerklicher Hilfe über Einkäufe für ältere Menschen bis zu Kinderbetreuung für berufstätige Eltern liegen die Möglichkeiten, das Gemeinschaftsleben auszugestalten, ganz im Ermessen der Wohngruppen. Die Bedeutung von Inklusion bei der Wirkung von Cluster-Wohnungen ist daher grundsätzlich hoch einzuschätzen.

Das neue Wohnen: Beispiele für Cluster-Wohnungen

Mit dem Zürcher Projekt Heisenholz wurde im Jahr 2011 die erste Cluster-Wohnung fertiggestellt. In Deutschland, Österreich und der Schweiz sind laut BBSR seither mehr als 30 weitere solcher Projekte entstanden, die insgesamt 82 Cluster-Wohnungen umfassen.

Verantwortlich für den Bau zeichnen sich in erster Linie Bau- und Wohnungsgenossenschaften, daneben auch kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen. Das Konzept wird dabei nicht allein in den Zentren von Großstädten umgesetzt, sondern in zunehmendem Maße in kleineren Städten oder an den Stadträndern.

Bislang werden Cluster-Wohnungen überwiegend im Rahmen von Neubauprojekten verwirklicht, als Umbaumaßnahme wird das Konzept eher selten genutzt. Obwohl sich hierbei vor allem Ensembles mit fünf bis sieben Geschossen als gängigster Ansatz herauskristallisiert haben, unterscheiden sich die einzelnen Projekte doch in vielfacher Hinsicht voneinander – etwa bei den Grundrissen. Zu finden sind in dieser Hinsicht Cluster-Wohnungen,

• die sich entlang eines Mittelgangs oder Flurs erschließen,
• die um einen Zentralraum herum entwickelt werden oder
• die aus Mischformen dieser Varianten bestehen.

„mehr als wohnen“ in Zürich

Bei dem zwischen 2010 und 2014 realisierten Projekt handelt es sich nicht allein um eine Cluster-Wohnung, vielmehr wurde auf dem Hunziker-Areal am Stadtrand von Zürich ein ganzes Neubauquartier gebaut. Das entstandene gemischte Quartier basiert insgesamt auf der Idee einer gemeinschaftlichen Organisation des Zusammenlebens und gilt damit als Modell für zukünftige Projekte.

Dazu gehört auch die laufende Begleitung durch Forschungseinrichtungen, welche die Umsetzungen und Auswirkungen des Konzepts analysieren. Das Projekt will als „Innovations- und Lernplattform für den gemeinnützigen Wohnungsbau“ fungieren. Um die Zielsetzung – breites, bezahlbares Wohnungsangebot für mehr soziale Vielfalt – zu erreichen, waren Planung und Umsetzung ganz auf das Experimentieren ausgelegt.

„mehr als wohnen“ sollte Maßstäbe setzen. Wie nicht zuletzt die Auszeichnung mit dem World Habitat Award beweist, ist das durchaus gelungen:

• Auf insgesamt 13 Gebäude verteilen sich 370 Wohneinheiten mit 120 verschiedenen Grundrissen.
• In diesem Gebäudeensemble befinden sich 14 Cluster-Wohnungen, von denen der Großteil zwischen 312 und 400 Quadratmetern Fläche bietet. Platz finden dort zwischen sieben und zwölf Bewohner.
• Die Einzel-, Doppel- oder Durchgangszimmer für Singles, Paare, Alleinerziehende oder Kleinfamilien sind in der Regel inselartig angelegt, die Gemeinschaftsflächen für Wohnküche, Arbeitsbereiche oder andere Nutzungen fassen die Wohneinheiten ein.
• Die Cluster-Wohnungen verfügen außerdem über große Terrassen, gemeinschaftliche Kochbereiche, Waschküche, Gästebad und einen Abstellraum.

Die jeweiligen Wohngruppen sind erst beim Einzug in die Cluster-Wohnungen entstanden.

„Spreefeld“ in Berlin

In Berlin-Mitte konnte 2014 ein gemeinschaftlich entwickeltes Bauprojekt aus drei freistehenden Gebäuden am Spree-Ufer fertiggestellt werden. Die späteren Bewohner waren bereits am Planungsprozess aktiv beteiligt und gestalteten dadurch die beiden Cluster-Wohnungen von 600 beziehungsweise 900 Quadratmetern Größe mit.

In den vorgesehenen Etagen wurden Privat- und Gemeinschaftsbereiche von den Wohngruppen mitgeplant. Ein wichtiges Kriterium war in diesem Zusammenhang, Menschen mit geringen finanziellen Mitteln ebenfalls hochwertigen, bezahlbaren Wohnraum bieten zu können.
Entstanden sind dabei wie in Zürich vielfältige Wohnräume:

• In der kleineren Cluster-Wohnung beispielsweise gehört zu jeder Wohneinheit ein eigenes Bad, in der größeren ist dies nicht der Fall. Ein großzügiges Gemeinschaftsbad entschädigt aber dafür, dass einzelne Einheiten ohne eigenes Bad entwickelt wurden.
• Die größere Cluster-Wohnung ist als Maisonette über zwei Etagen angelegt, wodurch die unterschiedlichen Nutzungen der Gemeinschaftsräume voneinander getrennt werden konnten (Küche unten, Wohnzimmer oben).
• Die Wohneinheiten variieren in ihrer Größe zwischen einem und drei Zimmern, zur Ausstattung gehören außerdem eigene Küchen.

Die Gemeinschaft des „Spreefelds“ beschränkt sich aber nicht allein auf das Projekt, sie ist gleichzeitig ein aktiver Bestandteil des Lebens im Quartier. Dafür sorgen unter anderem die in den Gebäuden untergebrachten Büroflächen, Veranstaltungs-, Musik- und Sporträume, Gästewohnungen und eine Kita.

„inklusiv wohnen Köln“

Das Kölner Projekt ist ein Beispiel für die Möglichkeiten, die Cluster-Wohnungen bei der Verbindung von inklusivem, selbstbestimmten Leben und dem Schaffen bezahlbaren Wohnraums bieten. „inklusiv wohnen Köln“ entstand unter der Prämisse, Menschen mit Behinderungen in ein vielfältiges Wohnumfeld zu integrieren, das gleichermaßen Begegnungen wie Hilfe bietet.

Das gesamte Gebäude ist barrierefrei und rollstuhlgeeignet, die Wohneinheiten richten sich an ältere und alleinstehende Bewohner sowie Familien. Neben dem Wohnen ist das Projekt so konzipiert und organisiert, dass im Grunde permanent ambulante Pflege- und Betreuungsleistungen zur Verfügung stehen. Ermöglicht wird das auch durch Mitbewohner, die im Gegenzug für günstige Mieten ihre Mithilfe im Alltag anbieten.

Während die einzelnen Wohneinheiten der Cluster-Wohnung vergleichsweise klein sind, wurden die gemeinschaftlich genutzten Räume umso großzügiger gestaltet. So ist beispielsweise ausreichend Abstellfläche für Rollstühle vorhanden. In jedem Fall sind Begegnung und Rückzug (etwa zu pflegerischen Zwecken) zu jeder Zeit möglich.

Quellen:
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Cluster-Wohnungen. Eine neue Wohnungstypologie für eine anpassungsfähige Stadtentwicklung (Zukunft Bauen. Forschung für die Praxis, Band 22).
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/zukunft-bauen-fp/2020/band-22-dl.pdf?__blob=publicationFile&v=1

Deutsches Institut für Urbanistik (Difu)/Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. (vhw): Wohnungspolitik neu positionieren! Plädoyer von vhw und Difu für eine soziale und resiliente Wohnungspolitik.
https://difu.de/sites/difu.de/files/archiv/presse/2016-08-23_plaedoyer_wohnungspolitik.pdf

May, Friedrich: Cluster-Wohnungen. Beispiele aus der Praxis für eine neuartige Wohnform.
https://www.vwl.uni-mannheim.de/media/Lehrstuehle/vwl/Wohnungsseminar/Neueste/Vortrag_Cluster-Wohnungen_Friedrich_May_23_04_2020.pdf

Prytula, Michael/Rexroth, Susanne/Lutz, Manuel/May, Friedrich: Cluster-Wohnungen für baulich und sozial anpassungsfähige Wohnkonzepte einer resilienten Stadtentwicklung (Endbericht).
https://www.irbnet.de/daten/rswb/20039026082.pdf

STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH: Gemeinschaftliches Wohnen im Cluster. Ein praktischer Leitfaden zum Planen, Bauen und Wohnen.
https://www.netzwerk-generationen.de/fileadmin/user_upload/PDF/Downloads_brosch%C3%BCren-dokumentationen/2019-12-13_Broschuere_Cluster_web.pdf

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