Aufwertung und Umnutzung für Industrie- und Gewerbebrachen

Neues Leben und neue Möglichkeiten für städtische Quartiere

Wenn alte Industrien und altes Gewerbe aus den Städten verschwinden, bleiben häufig große Brachflächen zurück. Für die Stadtentwicklung stellen sie ein enormes Potenzial dar, um Quartiere aufzuwerten oder ganz neu zu schaffen. Gelungene Beispiele, wie industrielle und gewerbliche Brachflächen wiederbelebt werden können, gibt es im Großen wie im Kleinen.

Von der Industrie- und Gewerbebrache zum lebendigen Stadtquartier

Städtische Strukturen im Umbruch

Schrumpfung und Rückgang der Industrie hinterlassen Brachflächen

Brachliegende Flächen und ungenutzte Gebäude in den Städten entstehen in der Regel aus zwei unterschiedlichen Gründen:

Das Phänomen der schrumpfenden Städte geht zurück auf die Abwanderung der jüngeren Bewohner zwischen 20 und 40 in Ballungsgebiete mit besseren Arbeitsmärkten und vielfältigerer Infrastruktur. Eine Folge von Abwanderung und höherem Durchschnittsalter ist ein Rückgang der Geburtenzahlen.
Der Wandel von der Industrie- zur Dienstleistungsgesellschaft betrifft nicht nur einzelne Städte, sondern mitunter ganze Regionen wie das Ruhrgebiet.

Oft genug bedingen sich Abwanderung und industrieller Niedergang gegenseitig. Am Ende steht für die betroffenen Kommunen die Frage, wie sich diese Prozesse umkehren und die zurückgebliebenen Industrie- und Gewerbebrachen sinnvoll für die Stadtentwicklung nutzen lassen.

Die Tate Liverpool ist bei weitem nicht das einzige Beispiel dafür, wie alte Industrie- und Gewerbeanlagen in eine kulturelle Funktion überführt werden können. In Karlsruhe etwa wurde aus dem Hallenbau A zum Ende der 1990er Jahre die Heimat für das Zentrum für Kunst und Medien (ZKM), die Hochschule für Gestaltung (HfG) sowie die Städtische Galerie Karlsruhe.
So konnte die ehemalige Munitionsfabrik, die zwischen 1915 und 1918 entstanden war und dann seit den 1970ern zur Industriebrache verkam, erhalten werden. Die Lichthöfe des viergeschossigen Industriegebäudes mit den großen Fensterfronten dienen seit 1997 unter anderem als Ausstellungsräume, in denen der historische Bezug weiterhin präsent bleibt.

Prominente Beispiele für die Umgestaltung städtischer Brachen

Vom Kulturraum über die Quartiersentwicklung bis hin zum regionalen Landschaftspark

Dass es sehr wohl möglich ist, die Überreste ehemaliger Industrie- und Gewerbeanlagen in hochwertige neue Nutzungen zu überführen, beweisen bekannte nationale und internationale Beispiele. Die Modern Tate Gallery Liverpool etwa entstand schon 1988 auf dem Albert Dock in einem alten Warenhaus. Bis 2003 war die Tate Liverpool-Galerie die größte Sammlung moderner und zeitgenössischer Kunst im Vereinigten Königreich außerhalb von London.

Im französischen Nantes wurde die Revitalisierung von alten Industrieflächen noch sehr viel umfangreicher angegangen. Auf der Île de Nantes mit ihren Werften ist ein vollkommen neugestaltetes Quartier mit Wohnungen, neuen Wirtschaftsflächen, öffentlichen Plätzen und Freiräumen für Kreativität entstanden.

Die industrielle Geschichte der verschiedenen revitalisierten Standorte wurde dabei teilweise erhalten. Anstelle von Schiffsbau, Konservenherstellung und Warenlagerung ist inzwischen ein urbaner Raum für Wohnen, Arbeiten und Freizeit mit touristischem Wert entstanden.

Weitere Beispiele mit internationaler Strahlkraft finden sich aber auch in Deutschland. Am bekanntesten dürfte dabei die Hamburger HafenCity sein, die in ähnlicher Weise wie die Île de Nantes umgestaltet wurde.

Das neue Quartier mit der alten Speicherstadt verbindet die zeitgemäßen Anforderungen der modernen Metropole mit dem historischen Stadtbild, das von den markanten Gebäuden sowie den Elementen des Hafens (Kräne, Kaimauern) geprägt ist. Wie in Nantes bietet das neugeschaffene Quartier Platz für verschiedene urbane Nutzungen, von Wohnen bis zu Kultur.

Alte Industriedenkmäler erhalten und in einen neuen Kontext setzen, das ist das Konzept des Emscher Landschaftsparks im Ruhrgebiet. Anders als die Tate Liverpool oder die HafenCity in Hamburg erstreckt sich dieses Revitalisierungsprojekt jedoch über das nördliche Ruhrgebiet und verbindet unter anderem das Gasometer Oberhausen mit dem Landschaftspark Duisburg-Nord und der Kokerei Hansa Dortmund.

Die Aufwertung und Umnutzung von Industrie- und Gewerbebrachen kann also in sehr unterschiedlicher Weise konzipiert und umgesetzt werden.

Individuelle Herausforderungen für die Revitalisierung

Industrie- und Gewerbebrachen als Element der Stadtentwicklung

Erfolgreiche Aufwertungen und Umnutzungen von früheren industriellen und gewerblichen Flächen dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass diese Areale für die Stadtentwicklung eine enorme Herausforderung darstellen. Das sogenannte Flächenrecycling, das eine „nutzungsbezogene Wiedereingliederung solcher Grundstücke in den Wirtschafts- und Naturkreislauf“ ermöglichen soll, die ihre ehemalige Funktion verloren haben, ist deshalb eine anspruchsvolle Aufgabe.

Denn vor der Umnutzung und Neugestaltung sind in der Regel umfangreiche Vorarbeiten notwendig: alte Bebauung, Fundamente und Leitungen stellen sich häufig als Hindernisse dar, die einen Rückbau oder sogar Abriss erforderlich machen. Industriell und gewerblich bedingte Altlasten verstärken diese Problematik zusätzlich. Sie tragen dazu bei, dass ehemalige Industrie- und Gewerbeflächen überhaupt zu Brachen werden.

Der unübersichtliche Sanierungsbedarf, die Haftungsrisiken und damit verbundenen Planungsunsicherheiten machen Revitalisierungsprojekte von städtischen Brachen mit industrieller Vergangenheit problematisch.

In diesem Zusammenhang weist das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf die weiteren Folgen dieser Ausgangslage hin: Zusammen mit den vielfach ungünstigen Grundstücksschnitten wurde das volle Potenzial einer Umnutzung – sofern sie denn versucht wurde – nur bedingt abgerufen. Durch kleinteilige oder minderwertige Nutzungen wurden die Möglichkeiten kaum ausgeschöpft, die solche Flächen für die Stadtentwicklung bieten.

Die Wahl der Mittel (Abriss, Teilabriss, Sanierung, Revitalisierung, Renaturierung etc.) hängt aber nicht nur von den Bedingungen vor Ort ab. Zu berücksichtigen sind ebenfalls die jeweiligen Zielsetzungen für die Stadt- und Quartiersentwicklung:

Soll neuer Wohnraum entstehen?
Soll es Mischnutzungen mit Gewerbeeinheiten geben?
Fehlt es an Grün- und Freizeitflächen, die ansonsten nirgendwo angelegt werden können?

Die Aufwertung und Umnutzung von Industriebrachen ist daher immer eine individuelle Angelegenheit.

Fallbeispiele: Früher städtische Brache, heute…

So unterschiedlich können Industrie- und Gewerbebrachen umgewandelt werden

Bundesweit gibt es eine Vielzahl an bereits abgeschlossenen, laufenden und noch geplanten Projekten, die durch eine Umwandlung von brachliegenden Industrie- und Gewerbeflächen für eine Aufwertung des städtischen Raumes sorgen. Wie unterschiedlich und vielfältig die Ansätze und Ergebnisse sein können, zeigen einige Beispiele.

Stadthafen Malchow

Wohnen und Tourismus am Wasser

Die Kleinstadt Malchow im Süden von Mecklenburg-Vorpommern ist ein Luftkurort an der Seenplatte und seit 2011 offiziell „Inselstadt“. In der Nähe der markanten Drehbrücke, die Altstadtinsel und Festland miteinander verbindet, entstand nach dem Schließen einer Sitzmöbelfabrik eine Brachfläche direkt am Ufer. Diese wurde zunächst als unbefestigter Parkplatz genutzt, als langfristige Lösung kam dieser jedoch nicht in Betracht.

Ab dem Jahr 2000 entschied sich die Stadt für eine umfassende Aufwertung inklusive Altlastensanierung und Grundstücksneuordnung. Durch den Zukauf umliegender Grundstücke konnte ein neues Hafenbecken ausgehoben werden. Im Umfeld wurden mehrere Gebäude errichtet und drei zur früheren Fabrik gehörige Altbauten saniert, um Wohnraum und Gastronomie aufzunehmen. Zusätzlich geschaffene Grünflächen ergänzen den entstandenen Bereich, zu dem auch die eigens erbaute Drehbrücke gehört.

Innerhalb von acht Jahren ist so in direkter Nähe zur Altstadt ein Stadthafen entstanden, der attraktives Wohnen und Wassertourismus miteinander verbindet.

Zeitgärten Ingelheim am Rhein

Temporäre Grünflächen für mehr Interesse an Stadtentwicklung

Die Stadt Ingelheim nutzte urbane Brachflächen, um auf Themen der Stadtentwicklung hinzuweisen: Mögliche Entwicklungsflächen und Umgestaltungsmaßnahmen sollten durch temporäre Grünflächen für die Bürger sichtbar gemacht werden und zum Dialog anregen. Die jeweiligen „Zeitgärten“ verblieben zwischen fünf und sechs Monaten an ihrem Standort und wurden abschließend abgebaut.

Durch diese Art der Zwischennutzung im öffentlichen Raum konnte das Bewusstsein für vorhandene Flächen und die Möglichkeiten der Entwicklung für eine Aufwertung der Stadt gestärkt werden. Ideen aus den einzelnen Projekten wurden in die weiterführende Planung aufgenommen.

Open Factory im Eiermann-Bau Apolda

Neue Konzepte und kollektive Aktivierung eines Industriebaus

Das thüringische Apolda war lange Zeit ein wichtiger Industriestandort. Davon zeugt auch der ikonische Bau des Architekten Egon Eiermann, der inzwischen als Industriedenkmal gilt. Das seit 1994 nahezu ungenutzte Gebäude mit seinen 6.000 Quadratmetern Geschossflächen und einem Grundstück von zwei Hektar wird seit 2014 von der Internationalen Bauausstellung Thüringen (IBA) zu einer Open Factory umgewandelt.

Eigentümerin bleibt die Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen (LEG), die IBA Thüringen nutzt die Industrieimmobilie vorläufig bis 2023 als Generalmieterin. Nach einer Vorprojektphase und der Leitbildentwicklung für die Open Factory begann deren Gestaltung offiziell im Mai 2018, seither wird das Nutzungskonzept kontinuierlich weiterentwickelt. Gleiches gilt für das Gebäude selbst: Seit 2021 wird in allen Geschossen fehlende Haustechnik installiert, daneben steht zumindest teilweise ein räumlicher Ausbau an. Auf diese Weise können einige der großen Hallen (die Größe variiert zwischen 250 bis 400 Quadratmetern) des Eiermann-Baus auch als Mieteinheiten genutzt werden.

Durch das Open Factory-Konzept soll in Apolda aus dem früheren Industriegebäude ein innovativer Arbeits- und Veranstaltungsraum entstehen.

Quellen:
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Neue Zugänge zum Flächenrecycling
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/izr/2010/1/Inhalt/izr-1-2010-komplett-dl.pdf?__blob=publicationFile&v=1

BBSR: Zwischennutzungen und Nischen im Städtebau als Beitrag für eine nachhaltige Stadtentwicklung
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/ministerien/bmvbs/wp/2008/heft57_DL.pdf?__blob=publicationFile&v=2

Becker, Carlo W.: Kreativwirtschaft als Chance der Brachflächenreaktivierung (Informationen zur Raumentwicklung, Heft 1/2010)
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/izr/2010/1/Inhalt/DL_Becker.pdf?__blob=publicationFile&v=1

meinfrankreich.com: Die Verwandlung der Île de Nantes
https://meinfrankreich.com/ile-de-nantes/

Bundesstiftung Baukultur: Besser bauen in der Mitte. Ein Handbuch zur Innenentwicklung
https://www.bundesstiftung-baukultur.de/fileadmin/files/medien/8349/downloads/bsbk_besser-bauen-in-der-mitte.pdf

Zentrum für Kunst und Medien Karlsruhe: Architektur
https://zkm.de/de/ueber-das-zkm/entstehung-philosophie/architektur

Internationale Bauausstellung Thüringen (IBA): Apolda, Eiermannbau. Open Factory: Leer stehende Architekturikone wird kollektiv aktiviert
https://iba-thueringen.de/projekte/apolda-eiermannbau

Spektrum: Zukunft der Stadt – Urbane Wiederbelebung
https://www.ise.fraunhofer.de/de/leitthemen/integrierte-photovoltaik/verkehrswege-photovoltaik-ripv.html

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